Многие наши граждане пытаются купить комнаты в коммунальных квартирах, но мало кто знает о том, что существует определённая специфика по приобретению собственности, которая находится в долевой собственности.
Согласно ст. 250 ГК.РФ если недвижимость находится в собственности нескольких лиц — это долевая собственность, т. е. несколько сособственников владеют отдельной квартирой. Получается — это правило распространяется на коммунальные квартиры. Когда приватизировали комнаты в коммунальных квартирах, несмотря на то, что есть места общего пользования всё равно каждая комната имеет свою долю. И очень часто при продаже либо при покупке комнаты в коммунальной квартире возникают какие-то негативные моменты.
Что нужно знать в этом случае?
Это и есть «право первой руки». Когда вы решили продать свою комнату в коммуналке вы обязаны в соответствии с выше названной статьёй в письменном виде известить всех соседей, более того, в этом своём письме вы обязаны указать сумму, т. е. стоимость своей комнаты. И каждому кому вы из своих соседей сособственников через нотариуса вручили такое письмо прежде, чем вы подадите объявление о продаже комнаты в квартире они имеют приоритетное право покупки. И кто-нибудь из соседей вдруг решит приобрести у вас эту комнату и вы обязаны продать комнату именно этому соседу.
Если никто из соседей не согласился приобрести вашу комнату, то в этом случае они в обязательном порядке пишут отказ от приобретения этой комнаты и только тогда вы даёте объявление о продаже комнаты на сторону и можете вести переговоры с другими покупателями.
Однако, обратите внимание, когда вы в своём письме указали конкретную стоимость своей комнаты, к примеру, 1 миллион рублей и все соседи сособственники отказались у вас приобретать вашу комнату за 1 миллион рублей. Вы нашли покупателя по объявлению, покупателю понравилась ваша комната, но он предлагает немного снизить, он говорит, что готов купить вашу комнату хоть сегодня, но не за 1 миллион, а за 900 тысяч рублей. Так вот здесь, как говорят в народе, «собака зарыта». Вы не можете продать этому покупателю комнату за 900 000 рублей, потому что вы оповестили всех сособственников о сумме в 1 миллион рублей. И если вас устраивает сумма 900 000 вы обязаны снова всех сособственников предупредить о том, что вы уже продаёте комнату за 900 тысяч. Возможно, кто-то из соседей согласиться. И если вы не сделали, не выполнили эту процедуру и всё-таки договорились с покупателем, со стороны на какую-то меньшую сумму чем было указано в письме, то в течение трёх месяцев любой из этих лиц, проживающие в квартире имеет право признать эту сделку недействительной и перевести право покупателя на себя.
Это как раз момент когда может пострадать и покупатель, и продавец, если не выполняет такие условия. То есть, когда вы покупаете комнату в коммунальной квартире и договариваетесь с продавцом, ну давайте я вам поменьше заплачу, узнайте у соседей, предлагается ли по меньшей цене и будут ли они покупать, иначе у вас заберут это право собственности в соответствии с законом. А тот, кто продаёт тоже попадает в негативные условия, потому что сделка будет признана недействительной и ещё неизвестно сможет ли он продать свою комнату. То есть, незнание этого «права первой руки» или незнание того, что вы обязаны в обязательном порядке известить своих сособственников о сумме продажи и ни в коем случае не снижать её без их согласия, т. е. если вы снизили обязаны опять же сообщить соседям, сделка может быть признана недействительной.
Ещё есть один маленький нюанс при таких сделках. Как правило, дабы не брать согласия со всех соседей, а у нас очень много комнат в коммунальных квартирах просто сдаётся в аренду, а собственники живут в других городах и дабы избежать такого длительного процесса оповещения очень часто продавцы идут на такую уловку и предлагают оформить свою комнату по договору дарения. Так вот, тот, кто покупает «как говорится», а на самом деле оформляется договор дарения вы настолько подвергаете себя опасности, что даже не представляете.
Да, эта сделка может быть признана недействительной в суде и по договору дарения продавец вам ничего не будет должен. Комнату у вас могут забрать по суду, потому что при признании сделки недействительной сторонам возвращают свое, т. е. комнату у вас забирают, а денег получить вы не сможете. Обратите внимание на эти моменты.
Это главные моменты на сегодняшний день потому что, как правило, в период кризиса очень многие и агенты по недвижимости, и сами продавцы пытаются идти на какие-то уловки дабы побыстрее избавиться от своей недвижимости. Не попадайтесь на такие крючки. Помните, что есть определённые правила и требования, которые нужно соблюдать. Тогда вы сохраните свои деньги, время и собственность.
Информация предоставленная в данной статье не является публичной офертой. © Сайт нотариальной конторы Notarius-Goncharov.ru
