Первое на что необходимо обратить внимание — это на собственника, а точнее, на его здоровье. Может получиться так, что сделка будет признана недействительной, если в случае собственник в момент отчуждения квартиры, то есть продажи её новому покупателю состоял на учёте в психо или нарко диспансере. Для того чтобы избежать такого неприятного инцендента необходимо вместе с собственником пройти и получить справку по месту регистрации собственника квартиры. Если же у вас будет на руках справка о том, что собственник не состоит на учёте в диспансере в другом районе, то есть повод усомниться в том, что эта справка является действительной.
Второй момент, на который необходимо обратить внимание — это являются ли собственниками недвижимого имущества несовершеннолетние дети. В таком случае у продавца квартиры, а точнее, того кто представляет интересы несовершеннолетнего либо малолетнего собственника, должно быть, разрешение органов опеки на продажу недвижимого имущества, с указанием условий, по которым продаётся данная квартира. Это либо открытый счёт на имя ребёнка и перечисление денег после продажи на этот счёт, либо покупка недвижимого имущества взамен того, которое продаётся. При условии, что данное имущество будет не хуже и не меньше площади того, которое отчуждается.
Также на что необходимо обратить внимание — это на то является ли квартира совместно нажитым имуществом супругов. Вы можете обратить внимание на квартиру, которая является собственностью одного из супругов, но при этом обращаем ваше внимание, что при отчуждении данной квартиры необходимо будет получить текущему собственнику нотариальное согласие своего супруга на продажу данной квартиры. При этом, даже если они в разводе.
Следующим опасным моментом может быть покупка квартиры, которая приобретена нынешним собственником по наследству. Может случиться ситуация, что через несколько лет объявится один из наследников, который не был уведомлен или не знал о смерти предыдущего хозяина квартиры и потребовать восстановление своих прав. Между прочим, суд будет на его стороне. В этом случае вас сможет спасти либо полностью отказ от покупки квартиры, приобретённой текущим собственником по наследству, либо титульное страхование или нотариальное заверение нового собственника о том, что он берёт на себя урегулирование всех споров с теми наследниками, которые не были извещены, либо упустили момент принятия наследства.
Также достаточно рискованным является приобретение квартиры от собственника по доверенности. В данном случае гарантия о том, что доверенность не отозвана у вас никакой 100% нет.
Как же в этом случае избежать рисков? Для начала, необходимо всё-таки добиться, чтобы собственник всё-таки приехал на сделку. Если же это невозможно сделать, то в данном случае не поленитесь и удостоверьтесь, что нотариус, выдававший данную доверенность, действительно обладает такими полномочиями.
Проедте к этому нотариусу и убедитесь, что он её выдавал. В случае если и это у вас не получается осуществить, допустим, нотариус выдавал доверенность в другом городе, то в этом случае поможет визуальный контакт с собственником. Ведь действительно удостовериться, что он на самом деле даёт право человеку, представляющему его интересы продавать.
Но при этом рекомендуем, чтобы доверенность была не генеральной, а на продажу конкретного имущества и при этом право получения денег у доверенного лица отсутствовало, то есть деньги по сделке получал исключительно собственник недвижимого имущества. И в доверенности на продажу квартиры был прописан счёт, на который данные денежные средства будут перечисляться.
Прежде чем покупать квартиру либо подтверждать намерения о покупке жилой недвижимости, т. е. передавать аванс, либо задаток необходимо проверить:
— правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
— также заказать выписку из ЕГРП, в которой будет указана, что данная квартира и в данный момент под арестом никаким не состоит, правопритязаний на квартиру нет;
— также получить выписку из ЕГРП, в которой отражена вся цепочка отчуждения квартиры. При этом обращаем ваше внимание, лучше отказаться от сделки по покупке жилья, которая неоднократно перепродавалась либо продаётся буквально через несколько месяцев после принятия наследства, либо через несколько месяцев после покупки этой квартиры. И, вообще, чем больше цепочек отчуждения было, тем больше вероятность того, что в какой-то из сделок была допущена ошибка;
— также попросите справку из психонаркодиспансера о том, что текущий собственник на учёте не состоит.
ещё раз подчёркиваем, что имущество, которое продаётся от несовершеннолетнего либо малолетнего, есть ли распоряжение органов опеки на продажу жилья;
— также затребуйте у текущего собственника поквартирную карточку, в которой отмечено, кто на данный момент прописан и кто и когда был выписан из квартиры;
— также выписку из лицевого счёта об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
и при выходе на сделку потребуйте, чтобы данные задолженности были погашены, если они имеются.
Информация предоставленная в данной статье не является публичной офертой. © Сайт нотариальной конторы Notarius-Goncharov.ru
