Сделки с недвижимостью во Франции подлежат обязательному нотариальному удостоверению, и нотариус является ключевой фигурой в процессе оформления купли-продажи. Каждый год нотариусы представляют статистические данные о стоимости в различных сегментах рынка, количестве сделок и пр., свидетельствующие об эволюции рынка недвижимости страны.
На конец февраля 2017 года зафиксировано 867 тыс. продаж за предыдущие 12 месяцев. Это на 7,7 % больше, чем за предыдущий аналогичный период – 805 тыс. продаж. Еще годом ранее во Франции было совершено 803 тыс. сделок. Растущий спрос объясняется низкой процентной ставкой, и в свою очередь подстегивает цены в отдельных городах страны. Самый большой рост цен наблюдается в Бордо ( 11,2%) и Страсбурге ( 6,8%), за ними следуют Лион ( 6,2%). В Реймсе, Тулоне, Лилле, Монпелье, Нанте, Гренобле, Безансоне и Бресте рост цен на недвижимость составляет 2% — 5%. В отличие от этой позитивной динамики, в главных городах провинции стоимость квартир на вторичном рынке падает: в Сент-Этьенне (-5%), Тулузе ( -1,5%), в Марселе (-1,3%). Население Франции в 2016 году насчитывало 66 627 602 человек.
Участие нотариуса в сделках с недвижимостью во Франции имеет многовековую историю. Таким образом, достигается стабильность гражданского оборота и защита вещных прав. С учетом этого и для удобства участников гражданского оборота в современной Франции выстроена эффективная система, в которой нотариус, удостоверяя сделку, выполняет весь спектр функций, которые предусмотрены законодательством при переходе права на недвижимое имущество. Комиссия Московской городской нотариальной палаты по сотрудничеству с региональными палатами и международным связям подготовила материал об особенностях совершения сделок с недвижимостью во Франции и истории правового регулирования договоров купли-продажи недвижимости в основных Европейских странах.
Особенности договора и роль нотариуса
Компетенция нотариуса распространяется на всю национальную территорию Франции, В соответствии со статьей 8 Декрета № 71-942 от 25 ноября 1971 года в редакции, закрепленной Декретом от 29 апреля 1986 г., «нотариусы исполняют их служебные обязанности на всей национальной территории».
Согласно статье 1 Ордонанса от 2 ноября 1945 г. «нотариусы являются должностными лицами, наделенными полномочиями принимать любые акты и контракты, которыми стороны должны или желают сообщить характер подлинности, присущий актам государственной власти, удостоверять их дату, хранить их, выдавать засвидетельствованные копии, снабженные исполнительной надписью, и нотариальные копии».
Это значит, что обязанностью нотариусов является составление актов на любых условиях, которые определяет требование их достоверности и определенные особые свойства — доказательственная сила и сила исполнительного документа.
Договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать описание имущества и его цену. Для того, чтобы факт продажи стал обязательным для третьих лиц, сделка должна быть зарегистрирована в публичном реестре недвижимого имущества.
Нотариус следит в качестве должностного публичного лица, действующего от имени государства, за осуществлением контракта и придает ему, кроме конфиденциальности, необходимую юридическую безопасность. Любая сделка с недвижимостью осуществляется через нотариуса, в чью обязанность входит проверка юридической чистоты сделки и технического состояния приобретаемого объекта недвижимости, проверяет паспортные данные продавца, возможных совладельцев недвижимости, от которых требуется официальное согласие на продажу, предусмотрена также проверка на наличие задолженности по ипотеке, судебных тяжб, связанных с приобретением недвижимости.
От планов приобретения недвижимости до подписания акта купли-продажи недвижимости у нотариуса, необходимо пройти несколько этапов. Нотариус сопровождает и советует покупателю и продавцу в течение всего периода процесса продажи, до вручения ключей.
Первым этапом сделки по приобретению недвижимости во Франции является поиск объекта недвижимости. На этом этапе возможны несколько решений: будущий покупатель может сам осуществить поиск (сайты, журналы с объявлениями, продажа знакомыми и др.), либо обращается к нотариусу (продажа с аукциона, специальные сайты, объявления нотариусов), или через агентство недвижимости). Нотариус знакомит будущего покупателя с рынком недвижимости, ценами на недвижимость.
Когда объект недвижимости найден, покупатель и продавец подписывают соглашение о предложении покупки. В этом документе продавец предлагает покупателю купить объект недвижимости за определенную цену и на определенных условиях. Если предложение принимается, продавец и покупатель обязаны подписать предварительный договор (предварительное соглашение, обещание или компромисс продажи). Для его подписания они должны выбрать нотариуса. Это может быть нотариус, предложенный покупателем или продавцом, либо оба нотариуса, которые поделят вознаграждение (зафиксированное государством, применяется на всей территории Франции). Выбор нотариуса абсолютно свободен. Обычно нотариус продавца составляет предварительный договор, а нотариус покупателя окончательный договор купли-продажи.
Нотариус приглашает продавца и покупателя для подписания предварительного договора, в котором оговариваются все условия сделки, после подписания которого покупатель обязан перечислить на счет (депозит) нотариуса 10% от стоимости недвижимости. Эта сумма хранится на депозите нотариуса до завершения сделки или ее аннуляции.
Также необходимо отметить, что все финансовые операции по приобретению недвижимости во Франции осуществляются в безналичной форме, а перечисление сумм, превышающих 10 000 евро, подлежат контролю. Обязанностью нотариуса является расчет всех расходов по оформлению сделки. Нотариальный и регистрационный сбор взимается нотариусом в момент заключения договора купли-продажи. Величина регистрационного сбора зависит от типа недвижимости : новостройки до 5 лет — 2-3%, старше 5 лет и вторичное жилье — 6-7%. Обычно оформление сделки требует 2-3 месяцев.
Кроме того, законом Франции установлено преимущественное право мэрии города на приобретение объекта по указанной в предварительном соглашении цене. В случае, если мэрия заинтересована в покупке этого объекта, покупателю возвращается задаток без дополнительной компенсации. Мэрия обязана ответить на запрос нотариуса в течение 2 месяцев. По истечении этого срока и отсутствии ответа мэрии покупатель получает полное право на приобретение объекта недвижимости.
Следует отметить, что в момент подписания предварительного договора продавец обязан предоставить покупателю информацию, относящуюся к техническому состоянию объекта и приложить акты технической экспертизы, в соответствии с действующим законодательством Франции. Информация, предоставляемая продавцом, носит юридический и технический характер. В юридическом плане продавец информирует покупателя о существующих сервитутах (проходе, отводе воды и др.) ипотеке и проч. обременениях.
В техническом плане предоставляются следующие сведения:
Предварительный договор — это контракт, который содержит все условия, необходимые для подписания акта окончательной продажи: цена, способ оплаты, сроки передачи и т.д. Этот документ очень важен, т.к. все его положения будут перенесены , без изменения в окончательный акт продажи.
После подписания предварительного договора объект недвижимости снимается с продажи и резервируется за покупателем. Законом предусмотрен 7-дневный срок с момента подписания договора, в течение которого покупатель вправе аннулировать договор и вернуть свои деньги.
Продавец не может отказаться от исполнения предварительного договора. По истечении 7-дневного срока единственным основанием для расторжения договора является невыполнение его условий одной из сторон. Покупатель, отказывающийся от покупки без оснований, не имеет права требовать возврата денег (задатка).
До подписания заключительного акта купли-продажи, покупатель обязан перевести оставшуюся сумму на счет нотариуса.
В назначенный день (минимум через 30 дней) продавец и покупатель являются в нотариальную контору. Здесь может присутствовать агент по недвижимости, если переговоры вел он. Нотариус зачитывает акт. Продавец и покупатель задают вопросы, чтобы быть уверенными, что они правильно понимают свои обязанности. Продавец вручает покупателю ключи.
Сразу после подписания продавцом и покупателем акта купли-продажи нотариус выплачивает продавцу полную сумму стоимости объекта недвижимости, комиссионные агентству недвижимости, удостоверяет сделку, присутствует при передаче ключей покупателю и выдает новому собственнику первичный сертификат на владение недвижимостью.
Приобретенная недвижимость регистрируется нотариусом на имя нового владельца в бюро-хранилище ипотек. Срок государственной регистрации — 3-4 месяца, по истечении которого новому собственнику выдается свидетельство о собственности — официальный документ, подтверждающий владение недвижимым имуществом.
Новый владелец обязан застраховать свою недвижимость и оформить договоры на коммунальные услуги
Нотариальные тарифы
В день подписания акта купли-продажи покупатель оплачивает нотариальные услуги. Под этим термином подразумеваются не только услуги нотариуса, но и различные сборы, которыми облагаются сделки с недвижимостью, и за взимание которых несет ответственность нотариус. Нотариус обязан не только рассчитать суммы сборов, но также и взыскать их с клиента и перечислить государственным и муниципальным органам, которым они предназначены.
Поскольку нотариус исполняет публичную функцию, его вознаграждение строго регламентируется и является объектом тарифа. Этот тариф, установленный Декретом от 08.03.1978 г. был серьезно изменен 4 раза: Декретом от 16.05.2006 г.. Декретом от 21.03.2007 г., Декретом от 17.02.2011 г., и Декретом от 26.02.2016 г. Интересно заметить по этому поводу, что 73% французов полагают, что фиксированность нотариального тарифа государством является «хорошим делом, т.к. это залог равенства граждан»(Нотариусы Франции, март 2013).
Тариф включает: вознаграждение, пропорциональное и фиксированное (декретом или указом) для всех актов и формальностей, для которых публичные власти это предусмотрели (например, брачные контракты, дарение, раздел, продажа и т.д.), гонорары — все акты, для которых декрет предусматривает, что вознаграждение свободно устанавливается договором между нотариусом и его клиентом (коммерческая аренда, акты обществ, переговоры, первичные консультации и т.д.).
Фиксированное вознаграждение применяется к актам, к которым невозможно применить пропорциональное вознаграждение. Сумма варьируется в зависимости от типа акта (например: дарение между супругами — 115,39 евро). Пропорциональное вознаграждение исчисляется с применением процентов от стоимости, указанной в акте. Например: пропорциональное вознаграждение для купли-продажи недвижимости:
Однако, сумма пропорционального вознаграждения для сделок с недвижимостью не может превышать 10% стоимости недвижимости.
Стоимость услуг нотариуса устанавливается государством и зависит от суммы сделки. Эти услуги облагаются налогом НДС, который составляет 19,6%.
В среднем сумма нотариальных услуг и сборов при приобретении недвижимости во Франции составляет от 6 до 8 % от суммы сделки.
История правового регулирования сделок с недвижимостью
Купля-продажа — один из важнейших институтов гражданского права. История правового регулирования этого договора насчитывает белее четырех тысяч лет. Считается, что это была одна из первых сделок после обмена. Договор купли-продажи упоминается в самых ранних законодательных актах Древнего мира: Законах Хаммурапи, Среднеассирийских законах. В Древнем Египте договоры купли-продажи требовали соблюдения особых условий: письменная форма, наличие свидетелей, точного обозначения вещи, подтверждения права собственности со стороны продавца.
В процессе многовекового развития правовых систем происходил отбор норм о купле-продаже, в результате чего неудачные положения отсеивались, уступая место более обоснованным. Правовые нормы, регулирующие куплю-продажу, приобретали характер общих положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал влияние на формирование договорного права всех правовых систем.
В эпоху классического римского права договоры купли-продажи получили широкое развитие. Римское право, впоследствии воспринятое народами Европы, само обогащалось извне, например ипотека пришла в Рим из Древних Афин: там существовал обычай помещать на заложенный участок столб, на котором записывалась сумма долга, а некоторых городах Греции существовали особые вотчинные книги, в которых регистрировалась передача собственности.
Рецепция римского права вызвало возрождение договорного права в Западной Европе и договоров купли-продажи в частности.
Для раннего средневековья в Европе было характерно развитие договоров мены, что объясняется существованием натурального хозяйства.
Исторически законодательство об обороте недвижимости во Франции связывают с Законом 9 мессидора 3 года (1795 г.), посвященному ипотечному праву, Законом 11 брюмера, регламентирующего переход права собственности, а также законом 28 вантоза, к которому приложил руку сам Наполеон, и его Французским Гражданским Кодексом 1804 г.
В соответствии со статьями 711, 712 Французского Гражданского Кодекса право собственности приобретается следующими способами: на основании обязательств по возмездным (продажа, мена и проч.) или безвозмездным (дарение) договорам; в порядке наследования по закону или завещанию; в результате владения (приобретательная давность); вследствие приращения.
Одним из наиболее распространенных оснований приобретения права собственности является приобретение путем заключения договоров.
В Кодексе Наполеона речь идет о различных договорах: дарении, мены, купли-продажи. Существенными условиями договоров являются характеристика вещи и цена (по усмотрению сторон). Достигнуто соглашение по поводу вещи и цены означало заключение договора (ст.1583 ФГК).
К числу сделок с объектами недвижимости, влекущих смену собственника, относятся купля-продажа, мена, дарение.
Статья 2524 Французского гражданского Кодекса, включенная Ордонансом №2006-346 от 23 марта 2006 года, устанавливает, что любой документ, содержащий право, подлежащее регистрации, составляется в удостоверенной нотариусом форме.
Перспективы развития института нотариата
Нотариат существует в 22 из 28 государствах-членах Европейского Союза. Традиционно в компетенцию нотариуса входят проблемы семейного права (наследование, брачные контракты), корпоративного права, и конечно, сделки с недвижимостью.
Несмотря на повсеместное внедрение информационных технологий, в том числе и сфере нотариата, полномочия нотариата в Европейских странах, в том числе во Франции, имеет тенденцию к расширению. Примером может служить возложение на нотариусов полномочий по участию в процессе оформления расторжения брака супругов в конце 2016 года.
Все увеличивающиеся международные связи способствуют вовлечению нотариата в сферу международного обмена в области семейного права, корпоративного права и недвижимости и ведут к необходимости установления нотариусами более тесных контактов с их коллегами за рубежом, изучения их законодательства и опыта.
©mgnp.info
